부동산 계산기
전세가율 계산기
전세가율(Jeonse-to-Sale Ratio)의 정의
위키백과 및 네이버 지식백과 참조: **전세가율**이란 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 나타내는 지표로, 주택 시장의 안정성과 깡통전세 위험성을 가늠하는 핵심 척도입니다. 일반적으로 전세가율이 높을수록 매매가와 전세가의 차이가 적어 적은 자본으로 주택을 매수하는 '갭투자'가 성행하게 됩니다.
전세가율 산정 공식 및 리스크 기준
1) **산정 공식:** `(전세보증금 ÷ 매매가격) × 100`
2) **안전성 및 위험 수준 판단:**
• **80% 초과:** 깡통전세 위험 경고 단계. 집값 하락 시 보증금 반환 보장이 어려워질 수 있으며, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 가입 심사에 제동이 걸릴 수 있습니다.
• **60% ~ 80%:** 통상적인 수도권 아파트의 일반적인 전세가율 수준이나 주의 관찰이 필요합니다.
• **60% 미만:** 매매가와 전세가의 간격이 넓어 상대적으로 보증금 반환 안전성이 높다고 평가됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
전세가율이 80%를 넘어설 경우, 향후 부동산 시장 침체로 집값이 하락하거나 경매에 넘어갔을 때 낙찰가가 매매가보다 떨어지면서 세입자가 전세보증금을 전액 돌려받지 못하는 상황(깡통전세)이 발생할 확률이 매우 높아집니다.
주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금반환보증 가입 시, 주택의 공시가격 또는 감정가격을 기준으로 삼으며 선순위 채권과 전세보증금을 합산한 금액이 주택 가격의 일정 비율(현재 기준 보통 90% 이하) 이내여야 안전하게 보증 가입이 가능합니다.
네, 아파트는 실거래가 조회가 쉽고 환금성이 높아 전세가율이 다소 높아도 위험성이 상대적으로 낮게 평가될 수 있으나, 빌라나 다세대 주택은 매매 시장이 활성화되지 않아 환금성이 낮으므로 전세가율이 70~80기만 되어도 매우 위험한 신호로 받아들여집니다.