부동산 계산기
LTV(주택담보대출비율) 계산기
LTV(Loan-to-Value Ratio)의 정의
위키백과 및 네이버 지식백과 참조: **LTV(주택담보대출비율)**란 자산을 담보로 잡고 돈을 빌릴 때, 인정되는 담보 가치 대비 대출 가능한 한도의 비율을 뜻합니다. 즉, 주택의 시장 가치(매매가 또는 감정가)를 기준으로 금융기관에서 얼마나 돈을 빌려줄 수 있는지를 결정하는 핵심 지표입니다.
LTV 산정 공식 및 주요 고려사항
1) **기본 계산 공식:**
• LTV 기준 최대 대출 한도 = 주택 가격 × (LTV 비율 % ÷ 100)
2) **추가 대출 가능액 산출:**
• 실질 추가 대출 가능 금액 = LTV 기준 최대 대출 한도 - 기존 선순위 채권액(기존 주택담보대출 등)
3) **주의사항 (방공제 등):** 실제 은행 대출 심사 시에는 소액임차보증금(방공제)이 선차감되거나, 개인의 소득 기준인 **DSR(총부채원리금상환비율)** 규정이 동시에 적용되므로 계산상의 한도보다 실제 대출액이 줄어들 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
금융기관은 대출 승인 시 KB부동산 시세(일반평균가), 한국부동산원 시세, 혹은 감정평가법인의 감정가액 중 우선순위에 따라 적용합니다. 시세가 조회되지 않는 신축 빌라나 단독주택의 경우 감정평가액을 기준으로 LTV가 산정됩니다.
LTV는 주택 가치 대비 한도를 뜻하는 담보 평가일 뿐이며, 개인의 연소득 대비 원리금 상환 능력을 평가하는 **DSR(총부채원리금상환비율)** 규정이나 임대차 보증금을 보호하기 위한 소액임차보증금 차감(방공제) 규정에 걸릴 경우 최종 대출 가능액이 줄어들 수 있습니다.
아닙니다. 규제 지역 여부(조정대상지역 등), 주택 보유 수(무주택자, 1주택자, 다주택자), 그리고 생애최초 주택 구입 여부 등 정부 부동산 정책 대책에 따라 LTV 상한 비율(예: 생애최초 최대 80% 등)이 다르게 차등 적용됩니다.